“我今天去銀行網點辦提前還貸手續，前麵竟然還排著十幾個人。真沒想到提前還錢也要排隊。” ⠦˜襤餸‹午，某國有大行的客戶張先生對自己見到的情景感到不可思議。北京青年報記者從北京多家銀行了解到，今年以來，選擇提前還貸的客戶數量相比以往有明顯增加，有銀行北京分行今年整體提前還款量增長了20%，有網點單月提前還款金額比正常月份要多出一倍。為什麽這麽多房貸客戶現在選擇提前還貸？提前還貸到底劃不劃算？提前還貸是什麽流程？有沒有額外收費？北青報記者進行了調查。

　　一家支行單月提前還款金額高達8000萬元

　　某國有大行石景山一家支行的個貸負責人祁先生最近感覺壓力山大。“2020年疫情以來，提前還房貸的客戶就有所增加，今年尤其明顯。最近我們支行單月提前還款的量大概是8000萬元，再加上正常還款的2000萬，一個月就給我們挖了一個億的‘坑’。”祁先生表示，要想貸款業務有增量，必須先把這一個億的坑填了，可現在所有類型的個人貸款，包括房貸、經營貸和消費貸都不好做，真是很發愁。

　　據了解，祁先生所在的這家支行大約有5000名個人房貸客戶，以往正常情況下，單月提前還貸的規模也就三四千萬元。可最近每個月都有一兩百甚至兩三百人預約提前還款，還貸的金額比正常情況多出了一倍。

　　按照流程，提前還貸的客戶要先跟自己的貸款經理提出申請，支行固定在每月初的三個工作日安排上個月預約的客戶前來辦理手續。8月份辦理的人數差不多有120人，平均每個客戶提前還款近70萬。

　　祁先生所在的這家支行與某著名央企旗下的開發商有長期緊密合作。這家開發商推出的多是高端樓盤，不少客戶的貸款本金都高達七八百萬。祁先生告訴北青報記者，提前還貸的客戶大多是部分提前還款，有的人一次能還兩三百萬，有的人每次還幾十萬，隻要有錢就提前還。一次性結清的客戶相對較少，一般都是為了賣房或換房。

　　“疫情之後，客戶情況真是兩極分化。有的人是積極提前還貸，有的人是覺得還貸吃力，向我們申請展期。但是展期的人也就十幾個，比提前還貸的人少多了。”祁先生向記者分享了他觀察到的這個現象。他坦言，有的客戶貸款利率比較高，超過了6%，如果手上沒有其他更高收益的理財渠道或投資方向，提前還款確實是理智的選擇。

　　客戶提前還貸的規模日益增加，對支行的貸款業務增長客觀造成了很大壓力，祁先生和他的同事也在想辦法應對。“有客戶前些年辦的貸款，利率打了七折，挺低的。我們會詳細了解他提前還款的原因，再給他分析一下投資理財的市場情況。有的人聽了我們的分析，覺得提前還也不一定劃算，就打消了念頭。但是要不要提前還款終究是客戶的權利，我們不會阻攔。”

　　買房人為啥選擇提前還貸？

　　理財收益走低，貸款利率偏高

　　祁先生所在的這家國有大行的支行並非個例。某股份行北京分行的房貸業務負責人汪女士告訴北青報記者，該行今年的提前還貸規模也比往年明顯增加，還款規模大約增長了兩成左右。

　　為什麽“房奴”要提前還貸呢？北京市民李女士（化名）在社交平台上分享她今年5月提前還貸的經曆。

　　李女士在2019年買了第二套房，銀行最終審批的利率是6.2%，當時北京市場二套房利率也都在5.9%左右，貸款金額186萬元，期限25年，還款方式是等額本息，月供11700餘元。還了三年後，李女士發現，這期間的月供大部分都是還的利息，月供裏利息占了8000多元，本金也就3000元左右，三年下來本金隻還了10萬元。李女士越想越不劃算，剛好手上有80萬可用資金，她就在手機銀行上提交了“提前還貸預約”。

　　不到一個月的時間，銀行扣款成功。提前還貸後，李女士從係統展示的信息裏發現房貸利息少了110萬元。興奮不已的她在社交平台上分享了這份喜悅：“提前還了80萬房貸，利息少了111萬，這不比理財賺錢？”李女士表示，自己今年還會再還20萬元，計劃明年把剩餘的本金都還了，“徹底自由”。

　　央行數據顯示，今年2月、4月居民中長期貸款出現負增長，為2007年有統計以來唯二兩次。這說明居民按揭貸款的償還量已經高於了新增按揭貸款量。方正證券研報指出，居民提前償還房貸的能力來自儲蓄率處於高位。疫情衝擊下，經濟疲弱，居民收入承壓，照理是沒有餘力提前償還房貸的。但是因為居民消費下行的更快，這使得居民的儲蓄率持續處於高位。疫情反複，居民對未來經濟信心和收入增長預期減弱，防風險的訴求提升，從而增加了儲蓄。儲蓄率處於高位，居民償還房貸的能力增加。

　　“居民提前償還房貸意願提升是因為低風險資產收益率降低，而按揭利率剛性偏高。”方正證券固收分析師張偉指出，今年以來，作為存款替代產品的貨基收益率和理財收益率也逐步下行。截止4月11日，全市場理財產品收益率為2.8%，回落至了3%以下。麵對5.5%的住房貸款加權平均利率，資產收益率和負債成本率的缺口不斷擴大，居民提前償還房貸的意願提升。

　　不能簡單拿房貸利率與理財收益率對比

　　房貸利率比理財收益率高，提前還貸就一定劃算嗎？方正證券研報舉例認為事實並非如此。假設一些居民在2018年10月購買了房子，需還100萬元商業貸，貸款年限30年，房貸利率為5.7%。這個時點是2016年新一輪房地產上行周期中的按揭利率的絕對高點。

　　居民麵臨兩種選擇，一是將現金用於一次性還清房貸；二是購買理財產品。如果選擇方案一，通過房貸計算器算得最後一次性還款（剩餘26年）94.94萬元，節省86.14萬元的利息。平均每年節約利息3.31萬元。而選擇方案二，以94.94萬元用於理財，按當前的年化收益率3%~4%的水平計算，一年的收益能有2.85萬~3.8萬元。

　　通過以上案例，方正證券研報認為，當理財收益率為3.5%時，與5.7%的房貸利率提前還款節省的收益基本打平。這意味著，如果你的理財收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低，提前還貸其實並不劃算。

　　不過，方正證券同時指出，不能直接對比房貸利率與理財收益率，還需要從還款時間年限、還款方式、已還款期數等多要素共同評估。當前出現提前還貸的情況也可能說明居民對於遠期是否能保證每年3%~4%的理財收益持懷疑態度。

　　不少業內人士指出，雖然理財收益率是下行趨勢，但與LPR掛鉤的房貸利率也有下調空間。當前全國首套房按揭利率下限為4.25%。3月份全國首套房貸款平均利率為5.28%，首套房貸款利率的理論上還可下行100個基點。

　　服務提示：

　　提前還貸都要預約 ⠥Œ—京地區普遍不收費

　　北青報記者了解到，各家銀行都要求提前還貸客戶要預約申請，具體流程各家銀行差異很大，有的可以完全線上辦理，有的需要去網點櫃麵簽字才行。客戶在申請之前最好與自己的貸款經理或貸款支行聯係，問清楚細節。至於大家關心的收費問題，工行、建行、中行、農行、交行、招行等北京地區主流銀行的相關人士均表示，不會收取任何費用。

　　工行某個貸中心工作人員今日接受客戶詢問時表示，提前還貸可以在手機銀行上全程線上辦理，不過需要提前一個月時間申請，沒有任何收費，“按手機銀行提示操作就行。”

　　中行東城區一家支行的個貸經理也表示，提前還貸需要提前一個月預約，全程在手機銀行上操作，不用到網點辦理。

　　建行朝陽區一家個貸中心工作人員介紹說，提前還貸用手機銀行操作最方便，也可以線下辦理，但都需要預約，一般是T+10個工作日。工作人員舉例說，今天是8月3日，手機銀行上應該是約到8月13日；如果今天是線下預約，因為有周末因素，可能會多兩天，要約到8月15日。客戶在預約日前之前把錢轉到還房貸的卡上就可以等係統自動扣款了。

　　不過，也有銀行不能線上操作，需要客戶到現場辦理。招行客服表示，北京分行貸款暫不支持線上操作提前還款，需要本人帶身份證和還款卡到當地貸後中心申請辦理。

　　農行客服表示，辦理房貸提前還款，一般應提前一個月由借款人本人到貸款行提出書麵申請，采取銀行與客戶相互協商的原則審批並辦理。有近期去過農行網點辦過提前還貸的市民表示，自己6月下旬預約的，7月初就去網點辦好了，實際沒有那麽長時間。

　　無論辦理渠道和周期有何差異，以上這些銀行均表示，提前還款沒有額外收費。不過，也有讀者反映，自己3月份曾在一家全國性股份銀行的北京分行辦過提前還款。當時貸款經理說，要先到網點找他簽字，全款到賬後，15個工作日左右扣款，一年內提前還款有違約金，超過一年就不用了。

　　前日，交通銀行發布公告，宣布自從今年11月起，該行將調整個人按揭類貸款、個人線上抵押貸（消費）提前還款補償金收費標準，但各地分行有補償金優惠減免權限。消息傳出後引發熱議，這紙公告昨天已從交行官網消失。有交行北京分行內部人士告訴北青報記者，事實上該分行一直沒有向客戶收取過提前還貸的補償金，之前也沒有得到任何有關補償金標準調整的通知。對於這則公告的內容和“一日遊”的經曆，該人士稱“我們也都是從媒體上看到的。”

　　文/北京青年報記者 程婕

文章轉載自：新浪新聞

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